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Cómo tributar un alquiler vacacional en Galicia (guía 2025)

El alquiler vacacional sigue siendo una fuente de ingresos importante para propietarios en Galicia, especialmente en zonas como A Coruña y las Rías Altas. En 2024–2025 la prensa y fuentes fiscales han puesto el foco en la fiscalidad de los apartamentos turísticos y en cuándo procede considerarlos actividad económica, con especial atención al IVA y a la tributación en el IRPF. Para orientarte en 2025, esta guía resume las obligaciones más relevantes en Galicia y ofrece criterios prácticos para declarar correctamente.

Índice

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Alquilo un apartamento turístico ¿tengo que ingresar IVA?

No siempre. La regla general es que el alquiler de viviendas destinadas a vivienda (cesión de uso de la vivienda) está exento de IVA. Sin embargo, cuando la oferta se organiza como un servicio turístico, con prestación de servicios complementarios (limpieza regular, recepción, suministro de comidas, cambio de sábanas, comercialización profesional), la operación puede considerarse prestación de servicios y quedar sujeta a IVA. Para guías prácticas sobre declarar alquiler vacacional consulta recursos especializados. La Agencia Tributaria dispone de criterios claros para distinguir arrendamiento exento de prestaciones sujetas a IVA; si la actividad tiene carácter empresarial o profesional, por ejemplo, explotación a través de una plataforma con servicios incluidos o cuando se organiza continuadamente, puede generarse la obligación de repercutir IVA. Revisa la referencia oficial sobre tributación de apartamentos turísticos.

¿Cuándo se considera prestación de servicios sujeta a IVA?

Si además del alojamiento prestas servicios propios de la industria turística (recepción, limpieza diaria, gestión de reservas continuada, facturación profesional), la operación típicamente se considera una prestación de servicios sujeta a IVA. En algunos supuestos la propia Agencia Tributaria exige evaluar si existe “actividad económica” con organización de medios.

También es relevante la forma de comercialización: la venta mediante contrato comercial estable con intermediarios, la prestación de servicios incluyendo suministros y la publicidad dirigida al mercado turístico son indicios de sujeción al IVA. Para un análisis práctico sobre cuándo aplicar IVA, puede consultarse esta guía sectorial.

IRPF y obligaciones para residentes (qué declarar)

Los ingresos derivados del alquiler vacacional deben incluirse en la declaración del IRPF del propietario cuando sea persona física. La calificación fiscal dependerá de si se consideran rendimientos del capital inmobiliario o rendimientos de actividades económicas: si hay prestación de servicios (organización de medios humanos y materiales) lo más habitual es que se trate de una actividad económica.

Como residente fiscal en España debes llevar un libro de ingresos y gastos si corresponde, facturar cuando proceda, declarar los ingresos en el periodo impositivo correspondiente y aplicar las reducciones o gastos deducibles que procedan. En casos de duda sobre la calificación, es recomendable pedir valoración técnica para evitar sanciones. Para una visión práctica sobre las diferencias entre alquiler turístico y vacacional puedes leer nuestro artículo explicativo.

Qué ingresos se declaran en el IRPF

Cómo se calculan los días alquilados

El cómputo de los días alquilados es clave para la fiscalidad: hay que registrar los días efectivamente ocupados y diferenciar entre estancias puntuales y explotación continua. Este dato influye en la clasificación como rendimiento patrimonial o actividad económica y en el cálculo de amortizaciones y gastos proporcionalmente deducibles. Es esencial mantener un registro de reservas y facturación (plataformas y directas) y conservar documentación soporte (contratos, comprobantes de pago, facturas de limpieza). Una contabilidad ordenada facilita la declaración y reduce riesgos ante una inspección.

IVA aplicable en servicios vinculados al alquiler turístico (qué debes saber)

Cuando procede aplicar IVA, la tarifa general del 21 % puede ser la norma aplicable a las prestaciones de servicios turísticos. No obstante, hay matices: si se factura por la cesión del inmueble sin servicios, normalmente está exenta; si se incluyen servicios turísticos sujetos, se aplica IVA sobre la parte correspondiente. Consulta la guía oficial sobre IVA y apartamentos turísticos para casos concretos.

Además, operaciones internacionales o cobros a través de plataformas extranjeras merecen atención fiscal adicional (lugar de la prestación, facturación y retenciones), y conviene valorar el tratamiento en cada caso.

Obligaciones fiscales para no residentes (propietarios fuera de España)

Los no residentes que obtienen rentas por alquileres en España deben tributar por esas rentas en el IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) y cumplir obligaciones formales (Modelo 210 u otros formularios). Si el no residente tiene establecimiento permanente o la explotación se considera actividad económica, la tributación cambia y pueden exigirse declaraciones complementarias. Para detalles sobre obligaciones específicas conviene revisar las normas en la sede de la Agencia Tributaria. Además, los no residentes deberán verificar si existe obligación de retenciones por parte de los gestores o de la plataforma que actúa como pagador y presentar las autoliquidaciones correspondientes. Un asesoramiento previo evita sorpresas tributarias.

Costes habituales que puedes deducir en alquileres vacacionales

Los gastos deducibles, con requisitos de justificación, suelen incluir:

Suministros proporcionalmente cuando no los abona el inquilino.
Gastos de limpieza, mantenimiento, primas de seguros.
Gastos de gestión y comisiones de plataformas.
Amortización del inmueble y mobiliario cuando la actividad se considera económica.

Es fundamental conservar facturas y documentar el reparto proporcional entre uso propio y uso turístico. También son deducibles gastos vinculados a la obtención de ingresos (publicidad, gestoría y asesoramiento). En ocasiones, una correcta clasificación contable y fiscal puede mejorar la posición neta del propietario frente a la tributación.

Impuestos locales y tasas municipales

Además de impuestos estatales y autonómicos, algunos ayuntamientos aplican tasas relacionadas con la actividad turística (impuestos turísticos, licencias de apertura, tasas de inscripción). En Galicia conviene comprobar la ordenanza municipal del ayuntamiento donde se ubica la vivienda, ya que puede imponer requisitos de convivencia, inscripción o incluso restricciones en determinadas zonas.

Antes de anunciar en plataformas comprueba si el ayuntamiento exige alguna comunicación previa, licencia o pago de tasa. La falta de cumplimiento puede derivar en sanciones administrativas y en obligación de cesar la actividad.

¿Debo darme de alta si solo alquilo unos fines de semana?

Depende de la periodicidad y de si prestas servicios adicionales; conviene consultarlo y documentar la actividad.

¿Qué pasa si no declaro los ingresos?

Riesgo de sanciones fiscales y administrativas; la regularización voluntaria puede reducir recargos y sanciones.

¿Dónde informarme sobre impuestos y obligaciones?

La Agencia Tributaria tiene guías sobre tributación de apartamentos turísticos y la normativa sobre IVA aplicada al alquiler turístico.

¿Qué implica gestionar un piso de alquiler vacacional?

Gestionar un piso implica más que publicar un anuncio: mantenimiento, limpieza, check-in/out, gestión de incidencias, atención al cliente, cobros y cumplimiento documental y fiscal. Externalizar la gestión profesional suele mejorar la experiencia del huésped y disminuir riesgos operativos.

Ventajas de contratar una consultoría

Reducción de riesgos fiscales por clasificación errónea.
Optimización de la carga fiscal mediante correcta deducción y amortización.
Gestión práctica de obligaciones (modelos, SIC, facturación y comprobantes).
Acompañamiento en regularizaciones y en la relación con aseguradoras y ayuntamientos.

Contar con asesoría fiscal y administrativa facilita la correcta clasificación tributaria, la optimización de gastos deducibles y la gestión formal (inscripción, facturación, modelos tributarios). En Asesoría Couce ofrecemos asesoramiento específico para alquiler vacacional en A Coruña, análisis de viabilidad fiscal y la gestión completa de la puesta en marcha.