Guía completa de licencias turísticas en Galicia: ¿necesitas permiso para Airbnb?
En los últimos años Galicia ha experimentado un crecimiento muy notable de las viviendas puestas en alquiler de corta estancia. Según el registro autonómico (REAT) y la prensa regional, a mediados de 2024 había decenas de miles de alojamientos turísticos inscritos en la comunidad, de los que más de 20.000 correspondían a viviendas de uso turístico (VUT). Este incremento refleja la demanda turística pero también obliga a propietarios y gestores a conocer la normativa, los requisitos y las consecuencias de operar sin la autorización correspondiente.
¿Qué pasa si alquilas sin licencia turística?
Alquilar sin la licencia o sin la inscripción administrativa exigida por la normativa autonómica y municipal expone al propietario a sanciones administrativas, que pueden ir desde multas hasta la orden de cese y la retirada de anuncios en plataformas. Además, la falta de inscripción complica la correcta tributación de los ingresos y puede afectar a la cobertura de seguros si ocurre un siniestro.
Desde el punto de vista práctico, operar sin licencia suele implicar costes añadidos: trámites de regularización, posibles adaptaciones del inmueble para cumplir requisitos y la pérdida de ingresos mientras se resuelve el expediente administrativo. Por eso es habitual recomendar la regularización previa y la consulta con profesionales que gestionen la documentación y la fiscalidad.
¿Cuándo se considera que un alquiler es turístico?
Un alquiler se considera turístico cuando la cesión de la vivienda se realiza de forma reiterada y con fines de alojamiento temporal para viajeros, es decir, no para que el inquilino establezca allí su residencia habitual. Factores determinantes son la duración de las estancias, la frecuencia de cesión y la existencia de servicios o publicidad orientada al turismo.
Administrativamente la definición y los requisitos concretos vienen recogidos en la normativa autonómica (por ejemplo, el Decreto 12/2017 en Galicia) y en ordenanzas municipales que pueden añadir obligaciones locales. Es importante revisar las exigencias concretas del municipio donde se ubica la vivienda.
¿Cuál es la diferencia entre un piso turístico y un piso vacacional?
En el lenguaje cotidiano ambos términos se usan a menudo como sinónimos, pero pueden tener matices administrativos. Un “piso turístico” suele referirse a un alojamiento inscrito oficialmente como tal y sujeto a la normativa turística de la comunidad, mientras que “vacacional” es un uso coloquial que describe el destino de las estancias (vacaciones). Si necesitas un repaso práctico sobre las diferencias, en nuestro artículo lo explicamos con ejemplos y casos concretos.
En la práctica, lo relevante es la consideración administrativa: si la autoridad competente clasifica la actividad como turística, exigirá la inscripción y el cumplimiento de requisitos propios de los alojamientos turísticos, con implicaciones fiscales y de responsabilidad. Puedes consultar una guía comparativa más amplia en nuestro artículo “Alquiler vacacional vs Turistico”.
¿Necesito una licencia turística para Airbnb?
Si tu oferta en Airbnb constituye una actividad de cesión reiterada a viajeros, sí: necesitas cumplir los requisitos autonómicos (inscripción en el registro de turismo) y, en su caso, las comunicaciones o licencias municipales. En Galicia el procedimiento de registro y las obligaciones están reguladas y centralizadas; el trámite administrativo y la documentación mínima aparecen detallados en la sede electrónica de la Xunta.
Además de la inscripción, conviene tener en cuenta obligaciones adicionales: certificado de eficiencia energética (que en algunos supuestos debe mostrarse en los anuncios), seguros adecuados, y cumplimiento de normativas de convivencia o limitaciones municipales que afecten a ocupación y horarios.
Sanciones y multas: qué ocurre si alquilas y no lo declaras
Las comunidades autónomas y los ayuntamientos pueden imponer sanciones administrativas cuando la actividad turística no está dada de alta o incumple requisitos: multas, clausuras temporales o definitivas, y obligación de retirar anuncios. Además, la Agencia Tributaria puede investigar la actividad y exigir regularización de impuestos y sanciones fiscales por ingresos no declarados.
El procedimiento sancionador suele incluir notificación, posibilidad de alegaciones y, si procede, la imposición de la sanción. Regularizar la situación de forma voluntaria y con asesoramiento reduce riesgos y, en muchos casos, atenúa la penalización administrativa y fiscal.
¿Cuál es la multa por no declarar un alquiler turístico?
No existe una cuantía única: la sanción depende de la gravedad, la normativa autonómica y la municipalidad. Las multas pueden oscilar desde cantidades moderadas hasta sanciones que representan un porcentaje significativo del beneficio obtenido, e incluso órdenes de clausura si la vivienda incumple requisitos de habitabilidad o seguridad.
Dado que los importes y los criterios varían, conviene solicitar una valoración personalizada: desde Asesoría Couce realizamos análisis del riesgo sancionador y proponemos las vías de regularización con menor coste posible para cada caso.
Requisitos y obligaciones para obtener la licencia
A continuación, resumimos los bloques de requisitos más habituales para registrar una vivienda como alojamiento turístico en Galicia.
Documentación básica
Necesitarás identificación del titular, título de propiedad o contrato, descripción del alojamiento (superficie, número de plazas), y el certificado de eficiencia energética cuando corresponda. La documentación exacta depende del tipo de alojamiento y del municipio.
Requisitos técnicos y de seguridad
Se exige generalmente que la vivienda cumpla condiciones de habitabilidad y seguridad (salidas, extintores en determinados casos, recursos de accesibilidad si aplica) y que la información proporcionada en anuncios sea veraz y completa. En algunos supuestos municipales se exigen requisitos adicionales (normas de convivencia, separación de usos, límite de ocupación, etc.).
Inscripción y trámite administrativo
El procedimiento para la inscripción está regulado en el Decreto autonómico y se gestiona a través de la sede electrónica (procedimientos específicos como el de la Xunta). El artículo 30 del Decreto 12/2017 y la guía de trámites describen plazos y pasos a seguir. Para iniciar la tramitación puedes consultar la sede electrónica de la Xunta donde figura el procedimiento concreto.
¿Necesito licencia si solo alquilo algunos fines de semana al año?
Depende de la reiteración y de si ofreces servicios; si es ocasional y sin servicios complementarios puede considerarse rendimiento patrimonial, pero conviene confirmarlo con una revisión fiscal.
¿Puedo asegurar mi vivienda con un seguro de hogar normal?
Muchas pólizas domésticas no cubren la actividad lucrativa; revisa las condiciones y contrata una ampliación o póliza específica para alquiler vacacional.
Casos prácticos y recomendaciones para A Coruña
Para inmuebles situados en A Coruña conviene revisar además las ordenanzas municipales: algunos ayuntamientos limitan la apertura de nuevas VUT en determinadas zonas o imponen requisitos adicionales de convivencia y gestión. Antes de anunciar en plataformas como Airbnb es recomendable confirmar la viabilidad administrativa y fiscal.
Si quieres ver ejemplos prácticos de fichas y explotación profesional que hemos gestionado, puedes revisar el ático tipo loft en San Sadurniño. Para una valoración personalizada y para “Regulariza tu actividad” puedes solicitar diagnóstico en nuestra página de contacto y ver un ejemplo de inmueble gestionado aquí.